Bonjour et tous mes encouragements à Camer.be pour tous vos sujets intéressants et très éclairés. Je vous sollicite car je voudrais avoir des conseils et des renseignements au sujet d’un projet d’achat d’une parcelle de terrain familial.

En effet, mon père (le propriétaire) a mis en vente une parcelle du terrain mitoyen à celui sur lequel il a construit la maison familiale.

Devant l’inquiétude de ma mère, qui craignait d’avoir un inconnu à côté de chez elle, j’ai alors décidé de l’acheter.

Cependant, je suis Française d’origine Camerounaise et je voudrais savoir si les conditions d’établissement du titre foncier sont les mêmes que pour les camerounais d’origine. Mes frères et sœurs peuvent-ils réclamer ce terrain dans le partage de l’héritage ?

Merci d’avance pour tout ce que vous ferez pour moi.

Avec cordialité.

Y.J.

La réponse :

Votre question pose le problème des conditions d’obtention d’un titre foncier par un étranger au Cameroun et de la portion de biens disponibles.

En effet, les personnes physiques ou morales de nationalité étrangère désirant investir au Cameroun peuvent conclure des baux ou acquérir des propriétés immobilières, sauf dans les zones frontalières. Les actes établis à cet effet doivent, à peine de nullité, être revêtus du visa du Ministre chargé des Domaines en ce qui concerne les particuliers. (Article 10 alinéa 1 de la loi N° 80-21 du 14 juillet 1980 modifiant et complétant certaines dispositions de l’ordonnance N° 74-1 du 06 juillet 1974 fixant le régime foncier). C’est au notaire de vous proposer la saisine du Ministre et les montants à payer.

Pour le deuxième aspect de la question, on peut dire qu’à la lecture des articles 537 et 544 du Code civil, chacun peut disposer librement de ses biens. L'article 1594 du même code, quant à lui, prévoit que peuvent acheter tous ceux à qui la loi ne l'interdit pas. Il est donc possible de vendre un bien immobilier à un de ses enfants. Si on est libre de vendre à qui l'on veut, on n'est pas vraiment libre du prix. En effet, en fonction du prix de vente, l'administration fiscale peut considérer qu'il s'agit d'une donation déguisée et ainsi, réclamer son dû, grevé des intérêts. Si la vente est réalisée à vil prix et est considérée comme une libéralité, cela peut poser problème au regard des autres héritiers et notamment si le montant de cette donation excède la quotité disponible au moment du décès de votre père. En effet, l'article 913 du Code civil prévoit que les libéralités ne peuvent excéder la quotité disponible. Les donations antérieures au décès étant rapportables, les héritiers réservataires sont donc fondés pour intenter une action en réduction, mais ils ne peuvent demander l'annulation de la vente.

Donc vos frères et sœurs pourront réclamer une partie de ce terrain dans le partage de l’héritage si et seulement si celui-ci ne fait pas partie de la quotité disponible, organisée ainsi qu’il suit : la moitié des biens du disposant, s’il ne laisse à son décès qu’un enfant, le tiers, s’il laisse deux enfants, le quart s’il laisse trois ou un plus grand nombre (article 913 du code civil). S’il s’avère que c’est le cas, il sera tout simplement réductible à cette quotité lors de l’ouverture de la succession (article 920 du code civil).

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