Bonjour, c'est avec grand attention que je lis vos consultations juridiques. Cependant, la question que je pose est celle de savoir au cas où un immeuble non bâti possède deux titres fonciers par des personnes différentes. Lequel de ces deux titres sera reconnu? S'il est vrai qu'au niveau des services déconcentrés des Domaines, chaque titre foncier est immatriculé et enregistré dans leur service. Pourquoi la délivrance de deux titres fonciers pour un même immeuble?

La réponse du Cabinet

Le titre foncier place un immeuble sous l'empire du régime des livrets fonciers. Il est, aux termes de l'article 1er du décret 76/165, « la certification officielle de la propriété immobilière ». Le titre foncier constitue donc l'acte de naissance du droit de propriété immobilière. Il est délivré par l’Administration, et constitue la seule preuve de la propriété foncière. On dit de lui qu’il est inattaquable, intangible et définitif.

Le titre foncier est inattaquable, car il met fin à toutes prétentions concurrentes et aucune action portant sur ce document ne peut être recevable, en clair, cela signifie que dès lors qu'il est délivré, aucun recours n'est plus admissible.

Il est intangible, parce qu'on ne peut ni retrancher ni ajouter des mentions au titre foncier établi. C'est un acte absolu, qui fait foi de la preuve de la propriété.

Il est considéré comme définitif, dans la mesure où il clôture une procédure minutieuse, entourée de publicité, par conséquent, ne peut plus être remis en question. Il marque la fin de l’immatriculation. Son obtention est, aux termes de l'article 123 du décret du 21 Juillet 1932, le point de départ des droits réels et charges foncières existant sur l'immeuble, au moment de l'immatriculation. On n'attend plus rien d'autre pour être déclaré propriétaire de l'immeuble. On n'a plus le droit de le mettre en cause, écrit le Professeur Tjouen.

De ce fait, le titre foncier est requis non seulement « ad probationem », c'est-à-dire pour faire la preuve qu'on est propriétaire de l'immeuble, mais aussi, et surtout « ad validitatem », c'est-à-dire, pour consolider son droit de propriété et le rendre opposable à toutes autres prétentions concurrentes.

De ce point de vue, personne d’autre ne peut prétendre à un titre de propriété sur le terrain concerné, sans avoir démontré qu’il y’a eu dol. Si un titre foncier est entaché de vice, la personne lésée par suite de cette immatriculation, n'a pas d'autres recours sur l'immeuble, mais seulement, en cas de dol, engager une action personnelle en dommages-intérêts contre l'auteur du dol auprès du Tribunal du lieu de situation de l'immeuble. Et dans ce cas, le ministre chargé des affaires foncières peut, en cas de faute de l'administration, résultant notamment d'une irrégularité commise au cours de la procédure d'obtention du titre foncier, et au vu des actes authentiques produits, procéder au retrait du titre foncier irrégulièrement délivré.

La faute de l'administration constitue l'une des causes profondes de dénégation, de contestation d’un titre foncier. La faute de l'administration constitue l’exception à l’absolutisme du titre foncier, car elle seule entraîne le retrait du titre foncier.

Dans le cas que vous posez, c’est le titre foncier antérieur qui bénéficie de la force probante de la chose décidée. L’auteur de ce premier titre est fondé à réclamer auprès du Ministre en charge des affaires foncières, le retrait du second, présumé irrégulier.

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